【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)永慶房屋2022第四季網(wǎng)路會(huì)員調(diào)查，全臺(tái)認(rèn)為房價(jià)看漲的比例由上季的42％再度下降，本季為38％(圖一)，較上季略減4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)9季以來新低。永慶房屋業(yè)管部協(xié)理陳賜傑指出，全球通膨攀高，各國央行貨幣緊縮態(tài)勢(shì)已確立，此外，還有地緣政治風(fēng)險(xiǎn)未除，讓經(jīng)濟(jì)前景不明朗，各家經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)全球經(jīng)濟(jì)成長率，而國內(nèi)疫情也尚未看到趨緩跡象，讓消費(fèi)者對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期逐漸冷卻，看漲比例連三降，創(chuàng)近9季新低紀(jì)錄。此外，看跌比例則增至31％，看漲與看跌比重差距不大，顯示在經(jīng)濟(jì)與疫情前景不明朗的狀況下，消費(fèi)者對(duì)於房價(jià)看法多空對(duì)峙。
 
房價(jià)上漲感受仍強(qiáng)烈！34％消費(fèi)者認(rèn)為想購屋地區(qū)過去一年上漲10％以上
臺(tái)南對(duì)房價(jià)上漲最有感！49％消費(fèi)者認(rèn)為漲幅在10％以上
 
本次調(diào)查也針對(duì)消費(fèi)者想購屋的地區(qū)做房價(jià)看法的調(diào)查，消費(fèi)者認(rèn)為想購屋的地區(qū)房價(jià)過去一年房價(jià)是上漲還是下跌呢？陳賜傑說明，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，全臺(tái)有34％消費(fèi)者認(rèn)為過去一年房價(jià)已上漲10％以上(圖二)，消費(fèi)者對(duì)於房價(jià)上漲的感受深刻。若觀察七大都會(huì)區(qū)對(duì)過去一年想購屋區(qū)域的房價(jià)看法，桃園以南五大都會(huì)區(qū)認(rèn)為上漲10％以上占比逾三成，而新竹、臺(tái)南與高雄更是超過四成，臺(tái)南甚至有逼近五成消費(fèi)者認(rèn)為過去一年上漲10％，顯示臺(tái)南消費(fèi)者對(duì)於房價(jià)漲勢(shì)最有感。
 
房市後市不明朗！僅16％消費(fèi)者認(rèn)為是2022年下半年是最佳購屋時(shí)機(jī)
 
那麼，消費(fèi)者認(rèn)為何時(shí)是最佳購屋時(shí)機(jī)(圖三)呢？陳賜傑指出，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)僅16％消費(fèi)者認(rèn)為2022年下半年是購屋好時(shí)機(jī)，2023年甚至後年的比例都明顯高於2022年下半年，顯示在經(jīng)濟(jì)、疫情、地緣政治風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素下，消費(fèi)者對(duì)於房市後市仍無法看清，購屋心態(tài)轉(zhuǎn)趨保守觀望，等待市場(chǎng)較為明朗後才進(jìn)場(chǎng)購屋。
 
73％消費(fèi)者認(rèn)為2022年還會(huì)繼續(xù)升息！79％認(rèn)為會(huì)再升息半碼與1碼之間
再升息的承受空間?。?9％消費(fèi)者認(rèn)為再升息2碼就有房貸負(fù)擔(dān)過重問題
 
陳賜傑說明，美國聯(lián)準(zhǔn)會(huì)(FED)為抑制美國國內(nèi)高漲的通膨，2022年前三季已升息12碼之多，而國內(nèi)央行於3月跟進(jìn)升息1碼、6月升息半碼後，有鑑於國內(nèi)物價(jià)指數(shù)年增率連五月突破3％，雖8月略為降至3％以內(nèi)，但仍是近年來高檔，市場(chǎng)普遍預(yù)期央行9月將再升息。本次調(diào)查也針對(duì)國內(nèi)升息的議題進(jìn)行調(diào)查，本次調(diào)查期間為8月中至9月初，在央行理監(jiān)事會(huì)議前，可以觀察消費(fèi)者對(duì)於國內(nèi)再度升息的預(yù)期。
 
那麼，消費(fèi)者如何看待國內(nèi)的升息步調(diào)呢？陳賜傑指出，根據(jù)調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，73％消費(fèi)者認(rèn)為前兩季升息1.5碼後，2022年會(huì)再度升息，雖國內(nèi)通膨狀況不若美國嚴(yán)重，但為打擊通膨與降低臺(tái)美利差，也有不升不可的壓力。至於2022年再升息幅度，42％消費(fèi)者認(rèn)為2022年還會(huì)再升息半碼，但也有37％消費(fèi)者認(rèn)為會(huì)再升息1碼，顯示近八成消費(fèi)者認(rèn)為2022年再升息的幅度在半碼與1碼之間(圖四)。

 
陳賜傑補(bǔ)充，美國通膨意外頑強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)估這波升息循環(huán)的終點(diǎn)利率恐達(dá)4.6％甚至更高，也就是說，目前FED已升息12碼的狀況下，要將利率調(diào)升至4.6％，至少還有5-6碼的升息空間，雖然臺(tái)灣與美國政經(jīng)局勢(shì)不同，但短期內(nèi)高通膨難緩解，國內(nèi)持續(xù)升息的壓力不小，升息幅度恐怕會(huì)超過消費(fèi)者預(yù)期。
 
那麼，消費(fèi)者對(duì)於再度升息的房貸壓力承受度是幾碼呢？調(diào)查結(jié)果顯示，79％消費(fèi)者對(duì)於再升息的房貸壓力承受度在2碼內(nèi)(圖五)，陳賜傑表示，本次調(diào)查是在已升息1.5碼的情況下，而消費(fèi)者能承受在升息的幅度僅2碼內(nèi)，若以7月五大行庫購屋貸款利率1.703％推算，再升2碼就會(huì)讓購屋貸款利率站上2.2％，顯示對(duì)於有購屋需求的消費(fèi)者而言，房貸利率超過2.2％，將創(chuàng)2008年以來新高，消費(fèi)者的房貸還款負(fù)擔(dān)將過於沉重，恐怕會(huì)衝擊消費(fèi)者購屋意願(yuàn)，而選擇放棄購屋。
 
2020-2022房價(jià)漲明顯！除雙北外其他五都較上波高點(diǎn)皆漲逾三成
房價(jià)見頂！七都除新竹縣市外季漲幅皆不到1％
 
前兩年受惠於低利環(huán)境與資金潮助攻，讓房市交易熱絡(luò)，自住、置產(chǎn)等需求強(qiáng)勁，加上通膨蠢動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值成為通膨洪流下之保值首選，推升購屋需求穩(wěn)定成長。永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋指出，觀察七大都會(huì)區(qū)近二年第三季房價(jià)變化，均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)除了雙北市外，其餘五大都會(huì)區(qū)年度漲幅均超過一成，高雄年漲22.2％最多，其次則是新竹、臺(tái)南年度漲幅近二成居次，顯見近一年國內(nèi)房價(jià)漲勢(shì)仍明顯。
 
若再進(jìn)一步與上一波房價(jià)高點(diǎn)相比，葉凌棋補(bǔ)充，除了雙北市外，桃園以南五都2022年第三季房價(jià)較上波高點(diǎn)均有三成以上的漲幅，尤其以新竹縣市漲幅最為明顯，已較上波高點(diǎn)再度上漲超過六成，臺(tái)南漲幅也有逾五成，桃園則與上波房價(jià)高點(diǎn)相比上漲四成，只有臺(tái)北、新北因房價(jià)基期高，房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。
 
不過，葉凌棋強(qiáng)調(diào)，值得注意的是，七大都會(huì)區(qū)房價(jià)季增率已出現(xiàn)和緩跡象，2022年第三季房價(jià)與第二季相比(圖六)，除了新竹縣市仍有3％以上漲幅外，其餘六都為持平或漲幅在1％內(nèi)，顯示近期房價(jià)呈現(xiàn)持平盤整格局，顯示在消費(fèi)者對(duì)於房價(jià)看法出現(xiàn)對(duì)峙的狀況下，買賣雙方價(jià)格認(rèn)知僵持，出現(xiàn)漲不動(dòng)的跡象，房價(jià)已有見頂之趨勢(shì)。
 
前7月預(yù)售屋總銷7700億，年增46.2％，交易量5.1萬件，成長逾三成
預(yù)售買氣逐季降溫！較2021Q4減47.1％，臺(tái)北、臺(tái)中交易量腰斬，高雄衰退六成
 
根據(jù)預(yù)售屋實(shí)價(jià)登錄資料統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)近二年1-7月預(yù)售屋交易，2022年總銷金額達(dá)7700億元，交易量為5.1萬件，與2021年同期相比，件數(shù)增加33.1％，總銷金額成長46.2％，顯示交易仍熱絡(luò)。葉凌棋說明，預(yù)售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優(yōu)勢(shì)難以取代，仍是民眾購屋時(shí)的選項(xiàng)之一，即使近期整體房市有轉(zhuǎn)弱跡象，但不論交易件數(shù)或總銷金額仍較2021年明顯成長，顯示預(yù)售交易市況仍維持高水準(zhǔn)。
 
若觀察七大都會(huì)區(qū)預(yù)售交易市況，葉凌棋指出，觀察七都市況，臺(tái)中交易表現(xiàn)最亮眼，量增三成、總銷金額成長逾六成，其次則是桃園量增27.7％，總銷成長近五成。此外，統(tǒng)計(jì)近三季預(yù)售屋每月平均交易件數(shù)與總銷金額，葉凌棋說明，2022年第二季全臺(tái)交易件數(shù)大減47.1％，總銷金額衰退43.5％，預(yù)售屋買氣降溫，交易量大減近五成。若進(jìn)一步觀察七大都會(huì)區(qū)預(yù)售交易市況，與2021年第四季相比，臺(tái)北、臺(tái)中交易件數(shù)已腰斬，高雄交易件數(shù)、總銷衰退約六成，交易量能不及2021年第四季的四成水準(zhǔn)。
 
2023-2025年將現(xiàn)新屋爆量潮！全臺(tái)逾13萬戶新增供給，大量賣壓恐湧現(xiàn)
 
葉凌棋說明，觀察2022年1-7月全臺(tái)建照量較2021年同期微減1％，但仍維持高檔水位，而新屋開工則年增22％，顯示在前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現(xiàn)象，讓興建期程遞延至2022年，全臺(tái)房市將面臨大量興建潮，預(yù)期未來2-3年恐有大量成屋完工釋出，房市恐現(xiàn)超額供給。
 
根據(jù)預(yù)售屋新建案完工預(yù)估年份統(tǒng)計(jì)(圖七)，葉凌棋說明，2022年全臺(tái)預(yù)售屋預(yù)計(jì)完工戶數(shù)約2.7萬戶，2023年則暴增至5.1萬戶左右，2024年約4.4萬戶，2025年雖完工戶數(shù)續(xù)降，但也有近3.9萬戶之多，若合計(jì)2023-2025年預(yù)售屋預(yù)計(jì)完工戶數(shù)將逾13萬戶，屆時(shí)恐將出現(xiàn)大量賣壓湧現(xiàn)。若從七大都會(huì)區(qū)觀察，新北、臺(tái)中新屋完工高峰期均落在2023-2025年間，三年估有2.9萬戶與2.6萬戶的預(yù)售新屋完工，而臺(tái)南與高雄則有逾1萬戶新屋供給，都須特別留意，未來預(yù)售市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)。

 
2022房市預(yù)估
升息、地緣政治風(fēng)險(xiǎn)與疫情衝擊！2022年房市呈「價(jià)平量縮」格局！
估2022全年交易量下修至31.5-32.6萬棟之間，年減6％至10％
 
葉凌棋說明，目前看來，為抑制持續(xù)攀升的通膨，各國央行升息腳步不停歇，臺(tái)灣也恐難置身事外，而在高通膨、快速升息與地緣政治衝擊下，不少經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)紛紛下修全球2022年與2023年的經(jīng)濟(jì)成長率，而國內(nèi)尚有疫情升溫的不確定因素，即使一度有疫情趨緩跡象，但如同前兩年疫後的房市激情演出，在2022年已不復(fù)見，加上房價(jià)、物價(jià)上漲與持續(xù)升息的交互作用下，將壓縮消費(fèi)者購屋負(fù)擔(dān)能力，預(yù)估2022年房市呈現(xiàn)「價(jià)平量縮」格局。同時(shí)下修2022年房市交易量至31.5至32.6萬棟之間，與2021年同期相比減少6％至10％左右。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問卷調(diào)查，採「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員與官網(wǎng)點(diǎn)入。調(diào)查時(shí)間2022/8/19~2022/9/4?；厥沼行柧頂?shù)為2037份。